Operazioni immobiliari: come evitare costi imprevisti sulle spese condominiali

Nelle operazioni immobiliari – acquisizioni, dismissioni o investimenti – un aspetto spesso sottovalutato riguarda la corretta gestione delle spese condominiali, soprattutto quelle straordinarie, e un errore in questa fase può tradursi in costi imprevisti e riduzione della marginalità dell’operazione.

Il sistema normativo prevede un meccanismo di tutela rafforzata del condominio.

In particolare, l’art. 63, comma 4, disp. att. c.c. stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato in solido con questo per il pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Ciò significa che il condominio può richiedere il pagamento anche all’acquirente, indipendentemente dagli accordi interni tra le parti.

Nella prassi operativa, particolare rilievo assume l’attestazione rilasciata al condomino dall’amministratore ai sensi dell’art. 1130, n. 9, c.c., relativa allo stato dei pagamenti e delle liti in corso.

È fondamentale chiarire che:

• ha valore meramente informativo;
• fotografa la situazione contabile al momento del rilascio;
• non ha efficacia liberatoria definitiva;
• non impedisce richieste successive di conguagli.

L’eventuale omissione dell’amministratore può costituire grave irregolarità ai fini della revoca (art. 1129, comma 12, n. 7, c.c.), ma non incide sul diritto del condominio alla riscossione dei crediti.

Pertanto, per le imprese acquirenti fare affidamento esclusivo su tale attestazione espone al rischio di sopravvenienze passive non previste.

Quanto invece alle spese straordinarie, il criterio decisivo è la delibera assembleare: la giurisprudenza consolidata ha da tempo sancito che le spese per lavori straordinari gravano su chi era proprietario al momento della delibera assembleare che ha approvato l’intervento e, pertanto, la delibera ha valore costitutivo dell’obbligazione, anche se i lavori sono eseguiti successivamente e/o i pagamenti avvengono dopo il trasferimento.

Ciò nondimeno, è quanto mai opportuno che quanto sopra venga chiaramente specificato nell’atto notarile (e ancor prima nel preliminare) perché, senza una clausola contrattuale chiara, il rischio di contenzioso tra venditore e acquirente è elevato.

Diverso è invece il criterio per le spese ordinarie (pulizie, manutenzione corrente, servizi), che sono imputate al soggetto che è proprietario al momento in cui l’attività viene svolta, anche se resta in ogni caso la responsabilità solidale verso il condominio ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c.

Pertanto, in fase di due diligence è essenziale distinguere tra costi già deliberati e costi gestionali ricorrenti.

In tema di usufrutto (art. 981 e ss. c.c.), in cui vi è separazione tra proprietà e godimento dell’immobile, all’usufruttuario spettano le spese ordinarie (art. 1004, comma 1, c.c.), e al nudo proprietario quelle straordinarie (art. 1005 c.c.). Tali criteri sono inderogabili dall’assemblea dei condomini, in quanto incidono su diritti individuali.

In sintesi, per evitare sorprese economiche:

• verificare tutte le delibere assembleari pregresse
• non affidarsi esclusivamente all’attestazione ex art. 1130 c.c. dell’amministratore
• inserire clausole contrattuali dettagliate sulla ripartizione delle spese
• prevedere accantonamenti per eventuali conguagli

La disciplina delle spese condominiali (artt. 63 disp. att. c.c., 1130 c.c., 1129 c.c., 1004–1005 c.c.) non è un aspetto meramente amministrativo, ma una leva economica rilevante nelle operazioni immobiliari, e una gestione consapevole consente di prevenire contenziosi e proteggere la redditività dell’investimento.